🛠️ E Quando o Prestador Não Presta? Gestão de Crises e Rescisão por Má Qualidade - Como agir com técnica, lei e serenidade
- Prisma Gestão Condominial
- 16 de dez. de 2025
- 3 min de leitura
Por: Licinio Del Mouro Lessnau.
A contratação de serviços — de limpeza e segurança à manutenção de elevadores e manutenções e conservação — é vital para o condomínio. Contudo, a entrega de má qualidade, o não comparecimento ou, pior, a atuação de representantes que comprometem a segurança, transformam um investimento em um risco.
O síndico deve saber que a relação com o prestador é regida primariamente pelo Direito Civil (contratos) e pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), se o condomínio for o destinatário final do serviço (o que é usualmente aceito na jurisprudência). A boa gestão exige, além da fiscalização, o conhecimento dos mecanismos legais para rescisão e proteção.
Todo síndico já passou por isso: o serviço que parecia resolvido vira dor de cabeça. Limpeza que não entrega, manutenção que some, equipe sem preparo… e, quando escapa da técnica, entra no terreno perigoso da segurança. Nessas horas, vale respirar e lembrar que gestão é processo: contrato claro, evidência bem guardada, notificação objetiva e, se precisar, rescisão com base. Nada de briga — é técnica com serenidade.
O contrato é a regra do jogo. Quando ele descreve “o que é prestar bem” (prazos, padrões, SLAs), define quem pode atuar (treinamento, EPI, certidões, sem subcontratação surpresa) e prevê substituição imediata de representante inadequado, a conversa muda. A boa-fé vale para os dois lados (art. 422 do Código Civil): o condomínio paga em dia e fiscaliza; o prestador entrega com padrão e respeito.
Falhou? Documente e proponha saída. Foto, vídeo, relatório e livro de ocorrências protegem você. Com base nisso, notifique com prazo para correção e deixe claro o caminho: reexecutar sem custo, dar abatimento no preço ou rescindir — opções que o CDC permite quando o condomínio é destinatário final do serviço (art. 20). Persistindo a falha, o inadimplemento (art. 389 do CC) abre a porta para perdas e danos — e a resolução do contrato (art. 475).
Sobre retenção de pagamento, sim, dá para usar — com critério. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) ampara a retenção proporcional ao que não foi entregue ou veio com vício. Proporcional é a palavra-chave. Reter tudo por um atraso pontual costuma ser tiro no pé. Quando o impasse é grande, consignar em juízo a parte controversa evita que a discussão vire acusação de inadimplência. Transparência ajuda: mostre o cálculo, cite a cláusula e anexe a evidência.
Se entrou risco ou intimidação, zera a tolerância. Representante agressivo, “bloqueio” indevido de sistemas, acesso sem autorização: isso rompe a confiança na hora. Prioridade é a segurança — isole acessos e senhas, proíba a entrada do indivíduo, comunique formalmente a empresa, registre B.O. quando couber e acione 190/153 se houver ameaça. Depois, você formaliza a rescisão motivada e aciona o plano B para não deixar o prédio descoberto.
No fim, não é sobre “bater de frente”, é sobre previsibilidade. Quando o condomínio mede, notifica e decide com base, os bons fornecedores ficam, os ruins saem sem novela — e a operação segue em paz.
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