PL 4.309/2020: o que pode mudar nos condomínios e por que síndicos profissionais devem se preparar desde já

Por: Licinio Del Mouro Lessnau.

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O debate sobre segurança infantil em áreas comuns voltou ao centro das discussões com o avanço do Projeto de Lei 4.309/2020, que propõe novas regras relacionadas à circulação de crianças menores de 10 anos em dependências condominiais.Apesar de ainda não ter força de lei, o texto — atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados — acende um sinal de alerta importante para síndicos profissionais.

Este é um daqueles casos em que a gestão precisa agir antes da aprovação, porque as responsabilidades projetadas pelo PL se alinham a tendências normativas e exigências sociais cada vez mais presentes.

1. Do que trata o PL 4.309/2020?

O projeto altera o Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei 8.069/90) para estabelecer que crianças menores de 10 anos não poderão permanecer desacompanhadas em áreas como:

• piscinas,

• elevadores,

• saunas,

• quadras e playgrounds,

• e demais espaços de lazer.

Caso o responsável permita a presença da criança desacompanhada nesses locais, poderá ser aplicada multa de 3 a 10 salários de referência.

Além disso, o PL determina que condomínios deverão afixar avisos visíveis, informando:

• idade mínima permitida,

• regras de uso,

• necessidade de acompanhamento por adulto.

Importante: nada disso está em vigor ainda. É um projeto. Mas sua tendência regulatória é clara.

2. Tramitação legislativa: onde estamos?

O PL 4.309/2020 segue em análise na Câmara.Alguns pontos essenciais para entender o momento:

• O texto já recebeu pareceres em comissões, inclusive com ajustes sugeridos.

• Ainda precisa passar por outras comissões, podendo ter substitutivos e revisões.

• Só depois segue para o Plenário da Câmara e, se aprovado, vai ao Senado.

• Caso alterado, pode retornar à Câmara; só então poderá ser encaminhado à sanção presidencial.

Em outras palavras: não há previsão imediata de vigência, mas há uma movimentação legislativa ativa.

3. Por que síndicos profissionais devem se antecipar?

A razão é simples: o PL traduz uma pressão social crescente por normas mais rígidas de segurança em espaços condominiais.

Mesmo antes da aprovação:

a) A sociedade já cobra prevenção

Acidentes com crianças em áreas comuns geram repercussão, ações judiciais e responsabilização civil — mesmo sem a nova lei.

b) O condomínio pode ser acusado de negligência por falta de regras claras

Em processos judiciais, juízes costumam analisar:

• sinalização,

• comunicação interna,

• normas de convivência,

• diligência do síndico.

c) A tendência regulatória aponta para maior formalização

Mesmo que este PL seja alterado ou substituído, a direção é inequívoca: mais exigência, mais controle, mais obrigações formais.

d) A responsabilidade do síndico já existe, mesmo sem o PL

O art. 1.348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de diligência. Portanto, uma gestão que ignore riscos previsíveis — especialmente envolvendo menores — pode ser enquadrada como negligente.

O projeto, na verdade, apenas formaliza algo que a boa gestão já deveria praticar.

4. O que os condomínios podem (e devem) fazer agora — mesmo antes da aprovação

O síndico profissional que age preventivamente demonstra técnica, prudência e maturidade.

Medidas recomendadas enquanto o PL tramita:

1. Revisar o Regulamento Interno

Inserir cláusulas sobre circulação e permanência de crianças em áreas de risco.

2. Afixar sinalização clara e acessível

Indicar riscos, regras, orientações e faixas etárias sugeridas.

3. Registrar assembleias e comunicados

Documentação protege o condomínio e comprova diligência do gestor.

4. Criar políticas internas de prevenção

Piscinas, playgrounds e academias exigem protocolos de risco atualizados.

5. Educar e comunicar

Campanhas internas, notificações e orientações promovem cultura de segurança.

Essas práticas não dependem de lei.São parte de uma gestão responsável — e tendem a se alinhar ao que pode se tornar obrigatório.

5. Conclusão

Embora o PL 4.309/2020 ainda não seja lei, ele representa uma sinalização clara: condomínios serão cada vez mais cobrados por segurança preventiva, especialmente no que diz respeito a crianças.

Síndicos profissionais — diferentemente da gestão amadora — precisam enxergar além do presente. A legislação condominial caminha para maior formalidade e responsabilização, e quem se preparar agora estará em posição muito mais segura quando o texto avançar no Congresso.

Na administração condominial, prudência é virtude. E responsabilidade, mesmo antes de virar lei, já é obrigação.